A COVID-19 abalou a renda de muitos brasileiros que, consequentemente, deixaram de cumprir algumas obrigações, tal como o aluguel. Então, durante uma interação no Instagram, percebi que muitas pessoas têm dúvidas sobre a possibilidade de serem despejadas durante a pandemia. Vamos conversar sobre alguns pontos e entender melhor essa situação hoje no Brasil.

Afinal, pode ou não pode despejar?

Sim, sempre que algum evento que causa a extinção do contrato de aluguel, como o atraso no pagamento, o fim da relação empregatícia, a saída do fiador ou qualquer outra situação similar, o inquilino deverá deixar o imóvel, dentro do prazo estabelecido mesmo durante a pandemia.

Tem ocorrido certa confusão envolvendo esse tema, principalmente quando falamos do provimento nº 63 de 31/03/2020 do CNJ e o Projeto de Lei 1179/2020. Vamos conversar um pouco sobre eles.

O provimento do CNJ é uma orientação dada aos juízes para que, durante a sua vigência, sejam cautelosos ao concederem medidas de urgência (liminares) autorizando o despejo por falta de pagamento.

Além de se tratar de uma orientação e não uma obrigatoriedade, é possível que ao fim do processo o despejo seja confirmado. Isso porque a sentença judicial é o resultado de um amplo debate de ideias e de provas, tendo plena força executória ao final.

Então, quando o proprietário decide cobrar judicialmente, não há muito o que se fazer a não ser constituir um advogado especializado e defender-se. Porém, o despejo pode causar consequências para ambas as partes. Vamos entender melhor as consequências do despejo no próximo tópico.

Consequências

O despejo pode ser o resultado da falta de pagamento dos aluguéis, mesmo durante a pandemia. Um caminho lógico dessa onda no mercado imobiliário será um grande número de imóveis comerciais ou residenciais colocados a disposição e muitos inquilinos, sem dinheiro, sendo colocados para fora.

Então, como sempre tenho dito, busque o diálogo. Fidelizar um locatário em um momento de dificuldade pode garantir um bom pagador em um futuro nebuloso para o mercado de locações. De igual forma, é provável que não se consiga locar o bem pelo mesmo valor: imóveis com 3 dormitórios pelo valor de 2 e assim por diante.

Já o inquilino ao aceitar um plano justo de pagamento dos débitos também conseguirá manter uma boa relação com o proprietário, além de permanecer no imóvel. Essa tem sido a grande lição ensinada pela pandemia no mercado imobiliário: relações “ganha-ganha”, onde ambos cedem e fecham um acordo, são mais vantajosas do que uma relação de imposição.

A possibilidade de redução do aluguel

Uma sugestão válida para essa época de pandemia é renegociar o aluguel. Entenda, é extremamente complicado negociar uma dívida, porém negociar o pagamento é palpável. Então, procure o proprietário ou a administradora antes de não conseguir arcar com as parcelas, e não depois, já em atraso.

Também é possível a redução dos aluguéis através de uma ação. A decisão judicial, com base nas provas apresentadas poderá ou não conceder a redução e, mesmo que conceda, ela poderá não ser no valor apresentado na pretensão do inquilino. Outro ponto importante, é que o judiciário não tem admitido essa flexibilização de obrigações assumidas anteriores a pandemia. Então, não é cabível a redução dos aluguéis devidos em 2019, por exemplo.

O Projeto de Lei 1179/2020

Atualmente, a desocupação é permitida. Entretanto, caso o projeto vire lei, durante a crise do Coronavírus, o despejo não poderá ocorrer:

com o descumprimento do acordo assinado por escrito e fechado entre o proprietário e o inquilino;
em caso de demissão ou extinção do contrato de trabalho quando o aluguel do imóvel é vinculado ao emprego;
se o sublocatário (aquele que aluga do primeiro inquilino e não diretamente do proprietário) permanecer no imóvel após a extinção do contrato;
se, a partir da saída de algum fiador do negócio, o locatário não apresentar nova garantia dentro de 30 dias;
caso termine o prazo de aluguel estabelecido no contrato de imóveis não residenciais, como o de comércios e lojas, por exemplo. Isso vale para contratos em que o imóvel seria retomado pelo dono em até 30 dias;
no caso de não pagamento do aluguel, cujo contrato não possua nenhuma das seguintes garantias: caução (pagamento de aluguéis adiantados), fiança, seguro de fiança e uso de fundos de investimento como garantia do pagamento.

Todavia, o despejo poderá acontecer nas demais situações explicitadas na lei, como, por exemplo, locação por temporada para prática de lazer; retomada do imóvel após fim do contrato para uso do proprietário, de seu companheiro ou dependente; e realização de obras aprovadas pelo poder público.

Conclusão

A relação de locação é uma relação civil de proximidade, que deve ser baseada no respeito mútuo. Cabe ao proprietário considerar as relações com bons inquilinos e ponderar sobre o momento em que vivemos. Quanto ao inquilino, cabe buscar previamente o proprietário sobre as parcelas a vencer, evitando surpresas e discussões. Juntos podem encontrar a solução ideal, evitando o despejo.

O Projeto de Lei 1179/2020 visa garantir a vida dos inquilinos, vedando o despejo em algumas situações comuns. Todavia, não afasta a obrigação de pagar os aluguéis atrasados.

 

 

Texto Fernando Aragone, advogado